La Ley de Propiedad Horizontal contiene una regla que sorprende a muchos propietarios. Imaginemos a un vecino que no acude a la junta porque piensa que no pasa nada. Días después, descubre que se ha aprobado un acuerdo con el que no estaba conforme y que su ausencia ha contado como voto a favor.
Esta situación se da en muchas comunidades y suele generar enfado entre quienes creen que no votar es lo mismo que no estar de acuerdo. Sin embargo, faltar a la reunión puede tener consecuencias, y la ley da un plazo muy concreto para evitarlo.
Por qué un ausente puede contar como voto favorable
La explicación se encuentra en el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo texto se puede consultar en el BOE. Este apartado establece que se computarán como votos favorables los de «aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados», que, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia.
Es decir, el silencio puede interpretarse como un voto a favor. La medida busca que la falta de asistencia de algunos propietarios no paralice el funcionamiento de la comunidad.
Hay que destacar que el propietario debe haber sido debidamente citado y que debe haber sido informado del acuerdo conforme al procedimiento del artículo 9. Por lo tanto, no es una consecuencia automática si no se han cumplido estos pasos.
El plazo de 30 días naturales
La ley fija un plazo claro para reaccionar. El propietario debe comunicar su discrepancia a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad «en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».
Hay dos aspectos muy importantes en este texto. En primer lugar, se trata de días naturales, por lo que también cuentan los fines de semana y los festivos. En segundo lugar, el medio utilizado debe dejar constancia de que la comunicación se ha recibido.
Por este motivo, un comentario en el portal o un mensaje informal puede generar problemas para demostrar que se ha realizado esta comunicación. Es más recomendable utilizar un medio que deje prueba del envío y de la recepción.
A continuación, desde Tododisca enumeramos los pasos que debería seguir un propietario ausente:
- Revisar el acta en cuanto la reciba y comprobar qué acuerdos se han adoptado.
- Anotar la fecha en la que ha sido informado.
- Enviar su discrepancia al secretario antes de que termine el plazo.
- Guardar la prueba de que la comunicación se ha recibido.
Dónde llega la notificación del acuerdo
Muchas personas piensan que nunca han recibido el acta. Por ello, es importante conocer el artículo 9.1.h). Este apartado obliga a comunicar al secretario un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones.
Si no se hace, se tendrá por domicilio el piso o local perteneciente a la comunidad, y las notificaciones entregadas al ocupante surtirán plenos efectos jurídicos. Además, si resulta imposible notificar en ese lugar, la comunicación se podrá colocar en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general. Esta notificación producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Por lo tanto, los propietarios que no viven en el edificio, como quienes tienen una vivienda en alquiler, deberían mantener actualizados sus datos.
Cuándo no se aplica esta regla
La ley recoge algunas excepciones. El artículo 17.8 indica que no se aplica en los supuestos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a quienes no hubieran votado expresamente a favor. Tampoco se aplica cuando la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.
Además, el artículo 18.2 reconoce a los propietarios ausentes por cualquier causa la posibilidad de impugnar los acuerdos. Para ellos, el plazo se cuenta desde la comunicación del acuerdo. Pero hay que tener en cuenta que manifestar la discrepancia y acudir a los tribunales son dos cosas diferentes.
Por lo tanto, la mejor opción sigue siendo acudir a la reunión o delegar el voto. El artículo 15 permite asistir mediante representación, bastando un escrito firmado por el propietario. Con un trámite tan sencillo, es posible evitar que una ausencia termine contando como un voto a favor.