La Ley de Propiedad Horizontal permite a los propietarios acudir a los tribunales cuando no están de acuerdo con una decisión de su comunidad. Imaginemos a un vecino indignado por un acuerdo aprobado en la última junta. Está convencido de que es injusto y quiere llevar el asunto al juzgado.
Sin embargo, no estar conforme con una decisión no es suficiente. La ley establece unos motivos concretos, una condición económica y un plazo que muchos propietarios desconocen y que pueden hacer que su reclamación no prospere.
Los motivos por los que se puede impugnar un acuerdo
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, disponible en el Boletín Oficial del Estado, recoge los supuestos en los que un acuerdo de la junta se puede impugnar ante los tribunales. A continuación, desde Tododisca los enumeramos:
- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Por lo tanto, no basta con que un acuerdo no guste. El propietario debe poder encajar su caso en alguno de estos motivos.
Quién puede acudir a los tribunales
La ley también limita quién puede presentar la impugnación. Según el artículo 18.2, están legitimados «los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto».
Es decir, si un propietario estaba presente y no está conforme, es importante que deje constancia de su posición. Salvar el voto significa, en la práctica, dejar claro que no se está de acuerdo con la decisión adoptada, para que conste en el acta.
La condición que muchos desconocen: no tener deudas
Esta es una de las grandes claves de la norma. El artículo 18.2 indica que, para impugnar los acuerdos, el propietario «deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas».
Por lo tanto, un vecino con cuotas pendientes puede tener cerrada esta vía hasta que pague o deposite judicialmente esa cantidad. Hay que tener en cuenta que la ley hace una excepción: esta regla no se aplica a la impugnación de los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
Los plazos: tres meses o un año
El tiempo es otro aspecto fundamental. El artículo 18.3 establece que la acción «caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año».
Es decir, la regla general es de tres meses, y solo se amplía a un año cuando el acto es contrario a la ley o a los estatutos. Para los propietarios ausentes, el plazo se cuenta a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento del artículo 9.
La palabra «caducará» es importante, ya que indica que, una vez superado el plazo, se pierde la posibilidad de ejercer esta acción. Por este motivo, no conviene dejar pasar el tiempo.
El acuerdo sigue adelante mientras tanto
Muchos propietarios piensan que, al acudir a los tribunales, la decisión queda en suspenso. Sin embargo, el artículo 18.4 señala que la impugnación «no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios».
Por lo tanto, la comunidad puede seguir adelante con el acuerdo, a no ser que el juez decida lo contrario. Si el propietario quiere frenar su aplicación, tendrá que solicitarlo expresamente. Además, debe tener en cuenta que los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios y que estos son ejecutivos desde el cierre del acta, salvo que la ley prevea lo contrario.
Por este motivo, quien quiera impugnar un acuerdo debe actuar con rapidez: revisar el acta, comprobar sus deudas, identificar el motivo y buscar asesoramiento jurídico cuanto antes. Conocer estos requisitos puede marcar la diferencia entre una reclamación válida y una oportunidad perdida.