La reforma de la Ley de Dependencia, en vigor desde el 23 de octubre de 2026, convierte la accesibilidad en un derecho que se puede exigir ante los tribunales. Si una comunidad de propietarios se niega a hacer las obras obligatorias, la persona afectada podrá reclamarlas por vía judicial. El cambio llega a un parque de viviendas con muchas barreras: solo el 3 % de los 9,8 millones de edificios residenciales de España, unos 292.000, permite ir sin obstáculos desde la calle hasta la puerta de casa, según la Fundación Mutua de Propietarios. En el país hay más de 2,4 millones de personas con movilidad reducida.
La norma se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 3 de octubre y modifica, entre otras, la Ley de Propiedad Horizontal. El objetivo es que las comunidades no puedan escudarse en la falta de acuerdo o en el coste para frenar una rampa, un salvaescaleras o un ascensor.
Un problema que deja a miles de personas encerradas en casa
Hasta ahora, muchas comunidades no tenían estas obras entre sus planes. El I Barómetro de la Accesibilidad de la Fundación Mutua de Propietarios, elaborado a principios de año, reveló que el 61 % no preveía ninguna actuación de este tipo en los doce meses siguientes.
Las consecuencias se notan en la vida diaria. Según el informe ‘Movilidad reducida y accesibilidad en el edificio’ de la misma fundación, más de 100.000 personas no pueden salir nunca de su vivienda y otras 1,8 millones necesitan que alguien las ayude para hacerlo.
La directora de la Fundación Mutua de Propietarios, Cristina Pallàs, considera que el reconocimiento legal es «todo un hito para la inclusión de este colectivo». A la vez, advierte de que «pone de manifiesto el importante reto que la sociedad tiene por delante a la hora de adecuar el parque inmobiliario».
Cuándo es obligatorio poner una rampa o un ascensor
La ley ya obligaba a las comunidades a hacer ciertas obras de accesibilidad cuando en el edificio vivía una persona con discapacidad o mayor de 70 años. La reforma mantiene esa obligación y la refuerza con varios cambios, que han analizado los abogados de onLygal, firma de servicios legales del Grupo Mutua Propietarios:
- Ayudas públicas obligatorias: si el vecino que pide las obras informa a la comunidad de que hay subvenciones a las que puede optar, la comunidad tendrá que solicitarlas.
- Umbral más bajo: cuando las ayudas concedidas cubran el 70 % del coste (antes era el 75 %), las obras serán obligatorias sin aplicar los límites económicos habituales.
- Sin votación previa: las obras obligatorias siguen sin necesitar la aprobación de la junta, y la reforma amplía los casos en los que se pueden hacer sin votar.
- Vía judicial: si se cumplen los requisitos y la comunidad no actúa, el interesado puede acudir a los tribunales para exigirlas.
Cómo se pagan las obras
Una de las novedades con más impacto en el bolsillo es la financiación bancaria. Si la comunidad pide un préstamo para estas obras, el coste podrá repartirse durante todos los años que permita el crédito. Es decir, la cuota anual que paga cada propietario no tendría que superar el importe de 12 mensualidades ordinarias de gastos de comunidad, que es el tope que marca la ley.
Si aun así el coste anual superase ese límite, las obras seguirán siendo obligatorias siempre que la persona que las pide se haga cargo de la diferencia.
Asimismo, la reforma crea un Programa Estatal de Promoción de la Accesibilidad Universal, con líneas de financiación y subvenciones para adaptar edificios ya construidos y eliminar tanto barreras físicas como cognitivas. Las administraciones tendrán que reservar partidas en sus presupuestos para cubrir estas actuaciones, de forma total o parcial. Además, parte del dinero recaudado por determinadas sanciones se destinará a quitar barreras.
Otro cambio facilita los trámites: la ley equipara ciertos grados de dependencia con un grado de discapacidad. En la práctica, esto simplifica la acreditación necesaria para pedir adaptaciones en la vivienda y en las zonas comunes.
También en la calle y en los servicios públicos
El derecho no se queda en el portal. Las personas con movilidad reducida podrán reclamar legalmente que se adapte un edificio o un servicio público a las exigencias de accesibilidad.
Es un frente con margen de mejora. Si analizamos las valoraciones recogidas por la fundación, las aceras apenas aprueban, con un 5,61. Les siguen los parques y plazas (6,41), los pasos de peatones (6,52), los edificios (6,67) y el transporte (6,74).
La excepción de Cataluña
Cataluña queda al margen de estos cambios en la propiedad horizontal. Allí las comunidades se rigen por el Libro V del Código Civil catalán y por su propio Código de Accesibilidad, que ya regula cómo se gestionan, financian y ejecutan estas obras.
Con todo, los expertos de onLygal señalan que la reforma estatal puede tener efectos indirectos en esa comunidad. Por ejemplo, puede impulsar nuevas vías de financiación, una interpretación más protectora de los derechos y más argumentos para pedir recursos con los que eliminar barreras.
Lo que deben saber los propietarios
La abogada de onLygal Natàlia Mañas subraya que la reforma da a estos derechos «una base jurídica sólida», pero recuerda que los vecinos también deben conocer qué obligaciones tiene su comunidad y en qué condiciones tiene que hacer las obras.
«La falta de acuerdo entre vecinos ya no puede ser en todos los casos un impedimento para garantizar estos derechos».
Con la ley ya en vigor, el reto es pasar del papel a los portales. Que las comunidades pidan las ayudas y que las administraciones pongan en marcha el nuevo programa estatal será lo que decida cuántos edificios dejan de tener barreras en los próximos años.