Quien quiera abrir hoy una vivienda de uso turístico en un bloque de pisos necesita algo más que papeles: hace falta el visto bueno expreso de la comunidad de propietarios. Así lo fija la Ley de Propiedad Horizontal desde la reforma que introdujo la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, y que está en vigor desde el 3 de abril de 2025. La norma pide una doble mayoría de tres quintas partes —de propietarios y de cuotas— y habilita a la junta para encarecer los gastos comunes de ese piso hasta un 20%. Año y medio después, las dudas siguen llegando a los despachos de administradores de fincas.
El cambio se apoya en dos piezas del texto legal: un nuevo apartado 3 del artículo 7, que impone la aprobación previa de la comunidad, y el artículo 17.12, que establece la mayoría necesaria para adoptar ese acuerdo. Cabe recordar que antes de esta modificación el uso turístico era, en la práctica, libre mientras los estatutos no lo prohibieran. Ahora el punto de partida se invierte: sin acuerdo favorable, no hay actividad.
La regla de las tres quintas partes, explicada con números
La ley no se conforma con una mayoría simple. Exige el voto a favor de tres quintas partes del total de propietarios y, además, que esos votos sumen tres quintas partes de las cuotas de participación. Son dos condiciones que deben cumplirse a la vez.
Traducido a un caso concreto: en una comunidad de diez vecinos harían falta al menos seis votos favorables, siempre que esos seis representen también el 60% de las cuotas del edificio. Si se alcanza una cifra pero no la otra, el acuerdo no sale adelante.
Esa misma mayoría reforzada funciona en las dos direcciones. La junta puede usarla para autorizar, pero también para limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico en el inmueble. Es decir, los vecinos no solo tienen capacidad de frenar nuevos apartamentos: pueden fijar las condiciones bajo las que se permiten.
La reforma se aplica a los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, aquellos en los que conviven viviendas o locales de distintos titulares con elementos comunes como el portal, el ascensor, las escaleras o la fachada.
El recargo del 20% en los gastos comunes
La norma incorpora también una palanca económica. Cuando una comunidad acepta el uso turístico de un piso, puede aprobar cuotas especiales o un incremento en su participación en los gastos comunes, con el mismo respaldo de tres quintas partes.
Ese recargo tiene un techo claro: no puede superar el 20%. El argumento que maneja el legislador es sencillo de entender: un piso con entradas y salidas continuas desgasta más el ascensor, el portal o la limpieza que una vivienda habitual, y ese sobrecoste puede repartirse de otro modo.
Sin efectos retroactivos: qué ocurre con los pisos que ya funcionaban
Los acuerdos que adopte la comunidad no tienen efectos retroactivos. Es un matiz decisivo, porque marca la frontera entre lo que ya estaba en marcha y lo que se pretende iniciar ahora.
La propia ley añadió una disposición adicional para dejarlo por escrito: quienes ya ejercían legalmente la actividad antes del 3 de abril de 2025, amparados en la normativa turística correspondiente, pueden continuar en las condiciones y plazos que fije esa regulación sectorial.
Por tanto, la reforma no obliga a echar el cierre a los apartamentos turísticos existentes. El impacto real recae sobre quien quiere empezar de cero.
El «sí» de los vecinos no sustituye a la licencia
Conseguir la aprobación en junta tampoco despeja el camino del todo. La actividad sigue sujeta a la normativa turística de cada comunidad autónoma y a las exigencias urbanísticas y administrativas del municipio, que en muchas ciudades se han endurecido.
Son trámites distintos y ninguno reemplaza al otro. En términos prácticos, quien quiera arrancar ahora debe atender varios frentes:
- Consultar los estatutos de la comunidad y los acuerdos vigentes de la junta.
- Obtener la aprobación expresa previa de los propietarios, con la doble mayoría de tres quintas partes.
- Cumplir la habilitación turística autonómica (declaración responsable o licencia, según el territorio).
- Respetar las ordenanzas municipales y los límites urbanísticos aplicables.
La cuestión se vuelve especialmente delicada en los municipios con más presión turística, donde la multiplicación de viviendas para visitantes ha alimentado conflictos por el ruido, la convivencia en la escalera y la pérdida de vivienda disponible para residentes.
Con esta reforma, las comunidades de propietarios ganan un poder de decisión que antes no tenían sobre lo que ocurre puerta con puerta. Para quien pretenda transformar ahora un piso en alojamiento turístico, el primer paso ya no está en su mano: pasa por convencer a los vecinos.
