La notaria María Cristina Clemente ha aclarado que una vivienda comprada por uno de los cónyuges antes de casarse puede acabar siendo en parte ganancial si el préstamo se sigue pagando con dinero común una vez celebrado el matrimonio. Lo ha detallado en un vídeo difundido en las redes sociales de Notaría Buendía, donde apunta al artículo 1.354 del Código Civil como base de esa regla: «La parte del préstamo que se haya pagado durante el matrimonio puede generar una ganancialidad sobrevenida de la vivienda en esa misma proporción», explica.
Cabe recordar que se trata de una situación muy habitual en las parejas casadas en régimen de gananciales: uno de los dos ya tenía piso y una hipoteca en marcha, la pareja se muda allí y las cuotas pasan a abonarse desde la economía conjunta. La duda que surge después, muchas veces en un divorcio o en una herencia, es quién es realmente el propietario.
Qué dice el Código Civil sobre los bienes anteriores al matrimonio
La norma general parece cerrada, pero tiene matices que conviene distinguir. Estos son los tres preceptos que se cruzan en este supuesto:
- Artículo 1.346: los bienes que cada cónyuge tenía antes de casarse son privativos, es decir, propiedad exclusiva de quien los aportó.
- Artículo 1.357: los bienes comprados a plazos antes de que nazca la sociedad de gananciales siguen siendo privativos aunque las cuotas posteriores se paguen con dinero común. La excepción expresa que recoge el propio artículo es «la vivienda y ajuar familiares».
- Artículo 1.354: cuando un bien se ha pagado en parte con fondos privativos y en parte con fondos gananciales, pertenece a ambos en proporción a lo aportado por cada lado.
En la práctica, esa excepción del 1.357 es la que abre la puerta a todo lo demás. Si el inmueble se convierte en el domicilio familiar, deja de aplicarse la regla estricta del carácter privativo y entra en juego el reparto proporcional.
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La vivienda puede ser privativa y ganancial a la vez
Eso es lo que Clemente denomina ganancialidad sobrevenida: la casa no cambia de dueño de golpe, sino que se fracciona en dos porcentajes. La parte del precio abonada antes de la boda sigue siendo privativa; la parte amortizada después con dinero ganancial pasa a ser común en esa misma medida.
La consecuencia es directa y suele sorprender: que la vivienda se comprara estando soltero y figure a nombre de una sola persona no significa que el otro cónyuge no tenga derechos sobre ella. Si es el domicilio familiar y las cuotas han salido de fondos comunes, hay una porción ganancial que existe aunque no aparezca reflejada en ningún papel.
Cómo dejarlo por escrito y qué coste fiscal tiene
Para evitar discusiones a futuro, la notaria propone plasmarlo en una escritura pública que fije con claridad qué parte del inmueble es ganancial. Insiste, además, en que esa escritura no es lo mismo que otras figuras con las que se confunde a menudo: no es una donación entre cónyuges ni una aportación del inmueble a la sociedad de gananciales.
La diferencia no es menor, porque de ella depende el bolsillo. Al tratarse únicamente del reconocimiento de una realidad que ya se ha producido, la operación tiene, según Clemente, coste fiscal cero, sin repercusión en la plusvalía municipal ni en el IRPF.
«La parte del préstamo que se haya pagado durante el matrimonio puede generar una ganancialidad sobrevenida de la vivienda en esa misma proporción»
Con todo, la conclusión que se desprende de la explicación es que la titularidad registral no cuenta toda la historia. Lo determinante es cuánto se pagó antes de casarse y cuánto después con dinero común, porque esa proporción es la que fija qué parte de la casa es de uno y qué parte es de los dos. Un cálculo que conviene tener hecho, y a ser posible documentado, antes de que llegue una separación o una sucesión.
