Las comunidades de propietarios ya no podrán negarse por motivos económicos a instalar una rampa, un ascensor o un salvaescaleras cuando las subvenciones concedidas cubran al menos el 70 % del presupuesto. En ese caso, la obra es obligatoria sin ningún límite de coste. Así lo recoge la Ley 4/2026, de 1 de octubre, publicada en el Boletín Oficial del Estado del 3 de octubre de 2026. La norma modifica la Ley de Propiedad Horizontal para proteger a los vecinos con discapacidad y a los mayores de 70 años que tienen problemas para salir de casa.
Para muchas de estas personas, una escalera en el portal supone vivir encerradas. Hasta ahora, el coste de la obra era el argumento más habitual de las comunidades para frenarla.
Quién puede pedir las obras
La ley se apoya en el artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal. Según este artículo, son obligatorias las obras de accesibilidad que solicite un propietario cuando en su vivienda o local viva, trabaje o haga voluntariado una persona con discapacidad o mayor de setenta años.
Es decir, no hace falta que el propietario sea quien necesita la obra. Basta con que esa persona utilice el inmueble de forma habitual.
El tope de doce mensualidades y la novedad de la financiación
La regla general sigue siendo la misma. La obra es obligatoria siempre que la cantidad que paga cada vecino al año, después de descontar las subvenciones, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La novedad está en cómo se reparte ese pago. Si la comunidad pide financiación, el coste podrá repartirse durante tantos años como dure esa financiación. Esto supone que la cuota anual que asume cada vecino es más baja y que resulta más fácil quedarse por debajo del límite.
La regla del 70 %: cuándo no hay límite económico
El vecino que solicita la obra puede informar a la comunidad de las ayudas y subvenciones disponibles. A partir de ese momento, la comunidad está obligada a pedirlas.
Si las ayudas concedidas llegan al 70 % del importe total, la obra debe hacerse aunque supere el tope de las doce mensualidades. En otras palabras, la comunidad solo tendría que asumir el 30 % restante, sin importar cuánto cueste la obra.
Si la comunidad no cumple, el interesado puede acudir al juzgado para que se la obligue a ejecutar las obras.
Qué pasa si la obra cuesta más
La obra sigue siendo obligatoria aunque las ayudas no lleguen al 70 % o aunque se supere el límite anual. La condición es que la persona que la solicita pague la diferencia.
Así, el precio nunca puede usarse como excusa definitiva para negarse, siempre que alguien asuma la parte que excede de lo que la ley obliga a pagar a la comunidad.
Más dinero público para accesibilidad
La ley también añade una disposición adicional tercera a la Ley de Propiedad Horizontal. Según esta disposición, todas las administraciones públicas deberán reservar presupuesto suficiente para ayudas de accesibilidad en edificios de viviendas.
Este punto es importante porque la regla del 70 % depende de que existan convocatorias de ayudas con fondos suficientes.
Una sola norma en el plazo de un año
El Gobierno tiene doce meses para aprobar un texto refundido. En él tendrá que reunir los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley 15/1995 sobre eliminación de barreras arquitectónicas. El objetivo es que vecinos y administradores puedan consultar en un único texto toda la regulación que hoy está repartida en varias leyes.
Cómo reclamar la obra a la comunidad
Quien quiera pedir estas obras puede seguir estos pasos:
- Solicitar por escrito al presidente o al administrador de la finca que el asunto se incluya en el orden del día de la junta.
- Acreditar la discapacidad o la edad de la persona que vive o trabaja en la vivienda o el local.
- Presentar presupuestos de la obra y la convocatoria de ayudas vigente.
Con todo, la reforma no elimina el debate en las juntas, pero sí cambia la posición de partida. Cuando hay ayudas públicas suficientes o un vecino dispuesto a pagar la diferencia, la accesibilidad pasa a ser una obligación y no algo que la comunidad pueda negar sin más. El siguiente paso clave será el texto refundido que el Gobierno debe aprobar antes de que termine el plazo de un año.