La comunidad de propietarios no tiene la última palabra cuando está en juego la accesibilidad del edificio. El artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio), la norma que regula el funcionamiento de las comunidades de vecinos en España, establece que las obras de accesibilidad —rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos o electrónicos— no requieren acuerdo previo de la Junta de propietarios cuando las solicita un vecino con discapacidad o mayor de 70 años, siempre que su coste anual, descontadas las ayudas públicas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Cabe recordar que la redacción vigente de este apartado fue dada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, una reforma pensada para agilizar este tipo de obras ante el envejecimiento de la población.
¿Qué obras puede exigir un vecino sin necesidad de votación?
El artículo 10.1 distingue dos supuestos de obras obligatorias que no dependen de que la comunidad las apruebe:
- Letra a): las obras necesarias para el mantenimiento y la conservación del edificio, incluidas las que garantizan seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, cuando las exige la Administración.
- Letra b): las obras de ajustes razonables en accesibilidad universal solicitadas por un propietario o inquilino con discapacidad, o mayor de 70 años, que viva, trabaje o preste servicios voluntarios en el inmueble.
En ambos casos, la ley es clara: son obligatorias impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y la Junta no puede vetarlas; solo puede repartir la derrama y fijar la forma de pago.
El límite de las doce mensualidades
La obligatoriedad de las obras de accesibilidad tiene un tope económico. Si el coste que le corresponde asumir a la comunidad, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no supera el importe de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, la comunidad está obligada a ejecutarlas sin poder oponerse.
Si el coste supera ese límite, la parte que exceda puede ser asumida por quien solicitó la obra, sin que esto le reste su carácter obligatorio. Es decir: la comunidad no puede negarse alegando el precio si el propietario afectado asume la diferencia.
Cuando las ayudas públicas cubren el 75%, la obra es obligatoria sin excepción
La ley añade un segundo supuesto que refuerza esta obligatoriedad: cuando las ayudas públicas a las que puede acceder la comunidad alcanzan el 75% del importe de la obra, esta pasa a ser obligatoria con independencia de su coste total. En la práctica, esto elimina el argumento económico como excusa para bloquear una adaptación cuando existe financiación pública suficiente.
Qué ocurre si la comunidad se opone o se demora
Cuando la obra viene impuesta por una autoridad administrativa (por ejemplo, una orden de conservación o accesibilidad), la ley prevé consecuencias directas para quienes bloqueen su ejecución:
Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
Además, los pisos o locales quedan afectos al pago de estos gastos en los mismos términos que los gastos generales de la comunidad, lo que significa que la deuda persigue a la vivienda, no solo a quien era propietario quien se negó en su momento.
Distinto es el caso de otras alteraciones más profundas de la estructura (como el cerramiento de terrazas o la modificación de fachadas por eficiencia energética), reguladas en el artículo 17, que sí requieren mayoría en Junta y consentimiento de los titulares afectados; ante la discrepancia, la ley permite acudir al arbitraje o al dictamen técnico, o en última instancia a la vía judicial, para resolver si la obra es obligatoria y quién debe indemnizar a quién.
Si tu comunidad se encuentra en esta situación, conviene documentar la solicitud por escrito y, si la Junta se niega pese a cumplir los requisitos legales, consultar los pasos para reclamar ante la negativa de la comunidad antes de acudir a los tribunales.
