Ceder la casa familiar a un hijo mientras se sigue con vida es una decisión cada vez más habitual entre los mayores de 65 años. El precio de la vivienda no deja de subir y muchos jóvenes no consiguen reunir la entrada de un piso. Lo que pocas familias saben es que Hacienda contempla una ventaja fiscal para los padres jubilados que donan su vivienda habitual, aunque exige cumplir unas condiciones muy concretas y la operación no sale completamente gratis.
La clave está en la Ley del IRPF, que deja exenta la ganancia patrimonial que obtienen los mayores de 65 años al transmitir su vivienda habitual. Y la Dirección General de Tributos ha aclarado en varias ocasiones que esa exención no se limita a la venta: también se aplica cuando la casa se regala a un hijo.
Por qué donar una casa puede costar dinero al padre
Muchas personas creen que regalar un piso no genera impuestos para quien lo entrega. No es así. Para Hacienda, una donación funciona a efectos del IRPF como si el donante hubiera vendido la vivienda por su valor actual. Si ese valor es mayor que lo que costó en su día, aparece una ganancia patrimonial que habría que declarar en la renta, aunque el padre no haya cobrado ni un euro.
En casas compradas hace veinte o treinta años, esa diferencia puede ser muy elevada y la factura fiscal, de miles de euros. Precisamente ahí entra en juego la exención para los mayores de 65 años, que deja esa ganancia a cero en la declaración.
El requisito que no se puede pasar por alto: que sea la vivienda habitual
La ventaja solo se aplica a la vivienda habitual del donante. Una segunda residencia, un apartamento en la playa o un piso alquilado quedan fuera. Para que Hacienda considere que un inmueble es la residencia habitual, la norma general exige haber vivido en él de forma continuada durante al menos tres años.
Existen excepciones a ese plazo, como el fallecimiento, el matrimonio, la separación o un traslado laboral, entre otras circunstancias que obligan a cambiar de domicilio. Además, la casa conserva la condición de habitual si se dona dentro de los dos años siguientes a haber dejado de vivir en ella, una situación frecuente en personas mayores que se trasladan a una residencia o a casa de un familiar.
El otro requisito es la edad: el donante debe haber cumplido los 65 años en el momento de la donación. Si la vivienda pertenece a un matrimonio, cada cónyuge aplica la exención sobre su parte, por lo que conviene revisar que ambos cumplan las condiciones.
Qué paga el hijo que recibe la casa
Que el padre no tribute en el IRPF no significa que la operación esté libre de impuestos. El hijo que recibe la vivienda debe liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en su comunidad autónoma. Este tributo está cedido a las autonomías y las diferencias son enormes: algunas regiones aplican bonificaciones de hasta el 99% en donaciones entre padres e hijos, mientras que en otras la factura puede ser considerable.
A ello se suma la plusvalía municipal, el impuesto que grava el incremento de valor del terreno. En las donaciones lo paga quien recibe el inmueble, y cada ayuntamiento fija sus propias reglas. También hay que contar con los gastos de notaría y de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Donar solo una parte o quedarse con el usufructo
No es obligatorio desprenderse de la casa por completo. Muchas familias optan por donar solo un porcentaje de la vivienda, por ejemplo la mitad que corresponde a uno de los progenitores, una fórmula que también puede acogerse a la exención si se cumplen los requisitos.
Otra alternativa habitual es entregar la nuda propiedad y reservarse el usufructo. De esta forma, el hijo pasa a ser propietario, pero los padres pueden seguir viviendo en la casa el resto de su vida. Es una opción que da tranquilidad a los mayores y que, además, puede reducir el valor sobre el que tributa el hijo.
Cuándo compensa donar y cuándo esperar a la herencia
La donación en vida no siempre es la mejor opción. En varias comunidades autónomas heredar resulta más barato que recibir una donación, porque las reducciones por parentesco son más generosas en Sucesiones. Además, una vez firmada la escritura, la casa deja de pertenecer a los padres y la decisión es difícil de revertir.
Por eso, los expertos recomiendan hacer números antes de acudir al notario: comparar lo que costaría la donación frente a la herencia en la comunidad de residencia, comprobar que la vivienda cumple los requisitos de habitualidad y valorar si conviene reservarse el usufructo. Una consulta con un asesor fiscal puede evitar sorpresas y ahorrar a la familia miles de euros.
