Las personas mayores de 65 años que donen su vivienda habitual a sus hijos no tienen que pagar IRPF por la ganancia patrimonial que genere la operación. Así lo ha confirmado la Dirección General de Tributos (DGT) en la consulta vinculante V1261-25, del 9 de julio de 2025. El requisito clave es que la casa sea realmente su residencia habitual, lo que exige haber vivido en ella al menos tres años seguidos. Eso sí, los hijos no se libran de Hacienda: como receptores de la vivienda, deben pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones según las normas de su comunidad autónoma.

Cabe recordar que, en una donación, quien entrega el bien también puede tener que tributar en el IRPF si la casa vale ahora más que cuando la compró. Esta exención evita precisamente ese pago al donante.

Qué tipo de donaciones cubre la exención

Según el criterio de Tributos, el beneficio fiscal se aplica en dos situaciones:

Cuando se dona la propiedad completa (pleno dominio) de la vivienda.
Cuando se dona la nuda propiedad y el padre o la madre se reservan el usufructo vitalicio, es decir, el derecho a seguir viviendo en la casa de por vida.

Asimismo, la exención alcanza también a las personas en situación de dependencia severa, aunque no hayan cumplido los 65 años.

En cambio, Hacienda aclara que cuando la propiedad de la vivienda ya está dividida entre un nudo propietario y un usufructuario, ninguno de los dos podrá aplicarse esta ventaja fiscal.

Cuándo se considera que una casa es la vivienda habitual

No basta con tener la vivienda a nombre propio. Para que Hacienda la reconozca como residencia habitual, el contribuyente debe cumplir estas condiciones:

Vivir en ella de forma permanente.
Instalarse en un plazo máximo de 12 meses desde que la compró o terminó de construirla.
Residir en ella durante al menos tres años continuados, contados desde el día en que se mudó.

Con todo, la normativa admite que se abandone la vivienda antes de cumplir esos tres años sin perder la condición de residencia habitual si existe una causa justificada, como casarse, separarse, un traslado por trabajo, el fallecimiento o conseguir un primer empleo.

Por otro lado, si el contribuyente ocupaba una vivienda proporcionada por su empresa, el plazo de 12 meses para trasladarse a la casa comprada no empieza a contar hasta que termina ese empleo.

Los hijos sí tienen que pagar: depende de la comunidad autónoma

La exención solo beneficia a quien dona. El hijo que recibe la vivienda debe declarar la operación en el Impuesto sobre Donaciones, un tributo cedido a las comunidades autónomas, por lo que la factura final varía mucho según dónde viva.

En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, este impuesto tiene una bonificación del 99% para familiares directos (hijos, cónyuge y padres) y del 50% para hermanos, tíos y sobrinos.

La alternativa: ceder el usufructo sin desprenderse de la casa

Para quienes quieren ayudar a sus hijos sin perder la titularidad del inmueble, el notario Antonio Arias Giner ha propuesto otra vía: ceder solo el derecho de uso. «Puedes dar el usufructo de la casa a tus hijos sin tener que donársela entera, les ayudas sin perder el control de forma simultánea o sucesiva», explica.

Según el notario, esta cesión puede hacerse a favor de uno o de varios hijos a la vez:

«Puedes dejarlo todo a uno o a todos, si quieres que todo lo disfrute por igual»

Además, Arias Giner ha señalado que el usufructo puede limitarse en el tiempo, por ejemplo «hasta que mi hijo termine sus estudios o hasta que muera su madre», e incluir condiciones como «que lo conserven bien, que no lo alquilen o que cumplan algo concreto».

Ojo con las donaciones de dinero

Las donaciones de dinero o de otros inmuebles también tributan, y los movimientos bancarios elevados pueden llegar a conocimiento de Hacienda, que podría investigar si hay una ganancia patrimonial no justificada. A pesar de ello, el artículo 142 del Código Civil deja fuera del impuesto los llamados alimentos entre parientes, es decir, lo imprescindible para el sustento, la vivienda, la ropa, la atención médica y la formación de los hijos.

Es decir, antes de transmitir la casa familiar conviene calcular no solo el ahorro en el IRPF del padre o la madre, sino también lo que pagará el hijo en su comunidad, ya que de ese cálculo dependerá si compensa más donar, ceder el usufructo o esperar a la herencia.